Mieterlexikon


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Gemeinsam in der Genossenschaft leben

Im Zusammenleben kommt es ganz natürlich immer wieder zu Konflikten und Ärgernissen. Oft hilft die Kenntnis der rechtlichen Regelungen, um mit einem offenen Wort die Unstimmigkeiten schnell zu klären. Wir hoffen das Ihnen die nachfolgende Übersicht dabei eine Hilfe ist.

Für alle weitergehenden Fragen stehen wir Ihnen natürlich gern zur Verfügung.

Abmahnung

Eine Abmahnung ist die formale Aufforderung, ein bestimmtes, vertragswidriges Verhalten künftig zu unterlassen. Dabei kann eine Abmahnung sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen. Grundsätzlich sind Abmahnungen für jeden Bereich zivilrechtlicher Unterlassungsansprüche einsetzbar.

Die Abmahnung geht meist weiteren rechtlichen Schritten voraus und ist in Deutschland ausdrücklich als Voraussetzung für die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund in § 314 Abs. 2 BGB vorgesehen.

Die in der Abmahnung eingeräumte Frist muss eine Änderung des vertragswidrigen Verhaltens ermöglichen.

Abwesenheit

Durch Krankheit, berufliche Aufgaben etc. kann es möglich sein, dass ein Mieter seine Wohnung nicht bewohnt. Dies ist Vertragsrechtlich kein Problem, jedoch muss sichergestellt werden, dass:

  • Mietzahlungen fristgerecht eingehen,
  • die Reinigungspflichten ausserhalb der Wohnung fortgesetzt werden (Treppenhaus, Schneeschieben),
  • die Beheizung der Räume im Winter (gegen Frost- und Schimmelschäden), außerdem empfehlen wir die Hinterlegung eines Schlüssels bei einem Nachbarn oder der Verwaltung, damit die Wohnräume im Notfall betreten werden können

Wird die Wohnung während der Abwesenheit des Mieters Freunden oder Bekannten zur Verfügung gestellt, darf damit keine Untervermietung einher gehen.

Bagatellschäden

Kleine Instandhaltungen und Reparaturen sind vom Mieter zu übernehmen. In der „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV)“ § 28 Abs. 3 wird geregelt, was darunter zu verstehen ist:
„Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Besuch

Natürlich ist jeder Mieter berechtigt Besuch nach eigenen Vorstellungenin Häufigkeit und Dauer zu empfangen. Allerdings ist keine Daueraufnahme oder Untervermietung erlaubt, Besuch bezieht sich immer auf einen begrenzten Zeitraum.

Betriebskosten

Die Kosten für „die auf der Mietsache ruhenden Lasten“ müssen vom Mieter getragen werden.
Zu den umlagefähigen Kosten gehören beispielsweise: Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder die Verteileranlage für Breitbandkabel.

Im Mietvertrag ist für Betriebskosten eine angemessene Vorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss, sofern keine Pauschale festgelegt wurde, über die nicht abgerechnet wird. Ist eine Pauschale nicht mehr kostendeckend, kann der Vermieter die Pauschale erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB).

Besondere Vorschriften gelten bei der Abrechnung über Heizkosten-Vorauszahlungen. Hier gelten die Vorschriften der Heizkosten-Verordnung (HeizkVO). Danach muss grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erstellt werden.

Daueraufnahme

Ein Mieter ist berechtigt, Personen dauerhaft oder auf unbestimmte Zeit in die Wohnung aufzunehmen, mit denen er sein Leben und seine Wohnung teilen will. Bei dauerhafter Aufnahme besteht allerding eine Anzeigepflicht der Mieter gegenüber dem Vermieter.
Dies gilt nicht für zeitlich begrenzte Besuche.

Fahrräder

Stehen keine geeigneten Abstellmöglichkeiten zur Verfügung, können Mieter Fahrräder in den eigenen Wohn- oder Kellerräumen abstellen. Im Hausflur, auf dem Hof, im Kellergang oder an anderer Stelle dürfen Fahrräder nur in Absprache mit dem Vermieter abgestellt werden. Dabei darf kein anderer Mieter durch das Fahrrad gestört werden.

Familienangehörige

Mit engen Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern und Kinder (nicht: Geschwister und entfernte Verwandte) darf ein gemeinsamer Haushalt geführt werden und der Mitgebrauch der Wohnung ist grundsätzlich gestattet sofern den Angehörigen die Wohnung nicht zum völlig selbstständigen Gebrauch überlassen wird. Eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) ist dem Vermieter schriftlich anzuzeigen, durch die Aufnahme von Angehörigen darf keine Überbelegung der Wohnung eintreten.

Feiern

Bitte bedenken Sie, dass Nachbarn sich durch laute Musik und Gespräche belästigt fühlen können. „Von 22 Uhr bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören“, (OLG Düsseldorf WuM 90, 116 ff). Die Auffassung, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr laut sein, ist falsch. In Extremfällen ist der Vermieter berechtigt, nach erfolgter Abmahnung fristlos zu kündigen.

Garage

Mit der Wohnung gemietete Garagen können auch nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden.

Graffiti

Die Beseitigung von Graffiti erzeugt Instandhaltungskosten und ist daher nicht auf die Mieter umlegbar. Es obliegt der Entscheidung des Vermieters, ob Graffiti entfernt werden.

Grillen

Des einen Freud, des anderen Leid – die Gerichte entscheiden unterschiedlich:

Besteht ein mietvertragliches Verbot des Grillens auf dem Balkon, so ist dies nach der Entscheidung des Essener LG in einem Urteil aus dem Jahr 2001 rechtmäßig, während das Amtsgericht Bonn entschied, dass zwischen April und September einmal im Monat auf Balkon oder Terrasse gegrillt werde darf, sofern die Nachbarn 48 Stunden vorher informiert werden.

Hausordnung

Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben von verschiedenen Mietparteien in einem Haus.

Haustiere

Für die Haltung von Haustieren sind die Regelungen des Mietvertrags entscheidend:
Zu unterscheiden ist, ob der Mietvertrag die Haltung von Hunden oder Katzen explizit untersagt (solche Regelungen sind wirksam) oder ob er ein generelles (und dann unwirksames) Verbot der Tierhaltung ausspricht.

Bei einer unwirksamen Klausel muss der Vermieter konkrete Störungen durch die Hunde- oder Katzenhaltung nachweisen. Kleintiere im Käfig sind generell nicht zu verbieten.

Lärm

Die Freiheitdes einen ändert dort, wo die Freiheit des Nächsten beginnt. Im Sinne einer funktionierenden Hausgemeinschaft, ist es sinnvoll Rücksicht zu nehmen.

Lärm ist wohl die häufigsten Ursachen für Streit zwischen Nachbarn. Das LG Hamburg hat zwar entschieden, dass jeder ein Recht hat, in seiner Wohnung ungestört zu leben und sich deshalb gegen unzulässigen Lärm wehren kann (WM 84, 79), doch ist nicht jedes Geräusch verboten. Wasser- und WC-Spülung rund um die Uhr gehören zum üblichen und deshalb hinnehmbaren Verhalten. Kindern dürfen in einer Wohnung spielen und dabei lachen, weinen und schreien. Allerdings müssen die Eltern zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 7 Uhr unzumutbare Geräuschentfaltungen ihrer Kinder vermeiden.

Der Grundsatz der Zimmerlautstärke für Radio- und Fernsehgeräte gilt rund um die Uhr, besonders aber zwischen 22 und 7 Uhr.

Lüften

Als raumtechnisch und energetisch vernünftiges Lüften, neben der automatischen Belüftung, wird ein täglich mindestens dreimaliges, stoßartiges Querlüften (Durchzug) zu je knapp zehn Minuten empfohlen. Für ein gesundes Raumklima sind Dinge, wie das ganztägliche „Auslüften“ eines Raumes oder das Schlafen bei offenem Fenster ebenso schädlich wie zu wenig oder gar nicht zu lüften.

Mietrückstände

Ausbleibende Mietzahlungen sind ein zulässiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung. Eine Abmahnung ist hier nicht notwendig.

Nachmieter

Hat ein Mieter wichtige Gründe für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag kann er versuchen einen Nachmieter zu stellen. Dabei muss der Nachmieter für den Vermieter zumutbar sein. Der Vermieter muss einen Nachmieter allerdings nicht akzeptieren.

Nebenräume

Anspruch auf die Nutzung von Kellerräumen, Trockenboden, Waschküchen oder ähnlichen Nebenräumen oder Grundstücksteilen hat der Mieter nur, wenn dies im Mietvertrag aufgeführt ist.

Nettokaltmiete

Miete ohne alle Nebenkosten (also ohne Heizung, Warmwasser, Betriebskosten etc.)

Obhutspflicht

Der Mieter ist verpflichtet die Mieträume pfleglich zu behandeln und vor Schaden zu schützen. Die Obhutspflicht erstreckt sich auf alle Räume, die dem Mieter zugänglich sind, Schäden müssen unverzüglich angezeigt werden.

Eine schwere Verletzung der Obhutspflicht kann zur fristlosen Kündigung führen.

Räumungsfrist

Mieter, die gegen eine Kündigung klagen, können vor Schluss der letzten mündlichen Verhandlung bei Gericht einen Antrag auf Räumungsfrist stellen. Dies soll Wohnungslosigkeit verhindern, wobei die Länge der Räumungsfrist Ermessenssache des Gerichts ist. Während der Räumungsfrist muß sich der Mieter verstärkt um eine Ersatzwohnung bemühen.

Rückgabepflicht

Zur ordnungsgemäßen Rückgabe gehören die vollständige Räumung aller Mieträume, wie Wohnung, Keller, Nebenräumen, Garage etc.. Alle Schlüssel sind dem Vermieter zu übergeben.
Bestätigt der Vermieter, dass die Wohnung in ordnungs- und vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben worden ist, verzichtet er auf alle weitergehende Ansprüche.

Schlüssel

In der Regel stellt der Vermieter zwei komplette Sätze Schlüssel, zuzüglich der Schlüssel für weitere Familienmitglieder zur Verfügung. Wenn Mieter zusätzliche Schlüssel anfertigen lassen, müssen sie dem Vermieter dies mitteilen. Gehen Schlüssel verloren, muss der Vermieterdarüber informiert werden. Bei Auszug aus der Wohnung sind sämtliche Schlüssel, auch die selbst angefertigten, an den Vermieter zurückzugeben.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind alle Maler- und Dekorationsarbeiten. Die genaue Regelung finden Sie in Ihrem Mietvertrag. Kurz gesagt gehört all das zu den Schönheitsreparaturen, was sich in der Wohnung beim normalen Wohnen abnutzt und i. d. R. „mit Farbe, Tapeten und etwas Gips“ erneuert werden kann.

Ungeziefer

Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den Befall verschuldet hat. Der Mieter kann kündigen, wenn für ihn eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist. Bei nicht nachvollziehbarer Ursache ist grundsätzlich der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet.

Vermieterpfandrecht

Vermieter haben ein Pfandrecht an dem in die Wohnung eingebrachten Eigentum der Mieter (bspw. Möbel). Es kann immer dann Kommt der Mieter berechtigten Forderungen (beispielsweise Betriebskosten, Mietzahlungen oder Schadensersatzansprüchen) nicht nach, hat der Vermieter ein Pfandrecht an dem in der Wohnung befindlichen Eigentum des Mieters.

Der Vermieter kann nicht bezahlte Ansprüche aus dem Mietverhältnis durch Verpfändung und Versteigerung des Eigentums des Mieters eintreiben.

Die Mieter können die Ausübung des Pfandrechts durch anderweitige Sicherheitsleistungen abwehren.

Verzug

Erfüllt der Schuldner eine fällige Schuldverpflichtung nicht und wird er deswegen vom Gläubiger gemahnt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug.

Es ist keine Mahnung notwendig, wenn für die Zahlung ein Fälligkeitstermin besteht oder der Schuldner die Leistung ernsthaft verweigert. Der Verzug hat eine Reihe von rechtlichen Folgen.

07.09.1936

Gründung des Unternehmens auf Initiative des Herrn Landrat Kurt von Borries, aus der Erkenntnis heraus, daß „auch im Kreise Lübbecke die Wohnungsverhältnisse teilweise noch sehr im Argen liegen“. Daher muß die Gründung einer Genossenschaft erfolgen mit dem Zweck, „den minderbemittelten Volksgenossen gesunde und zweckmäßig eingerichtete Eigenheime zu angemessenen Preisen zu verschaffen. Der soziale Wohnungsbau ist auf ganzer Kreisebene flächendeckend und intensiver zu fördern. 68 Gründungsmitglieder mit 139 Anteilen treten der „Bau- und Siedlungsgenossenschaft des Kreises Lübbecke e.G.m.b.H.“ bei, darunter Kreis und Stadt Lübbecke, nahezu alle Gemeinden sowie die heimischen Unternehmen Firma August Blase AG und Bremer Papier- und Wellpappenfabrik Lübbecke (heute Europa Carton). Mitglied Nr. 1 ist Herr Steuerberater Josef Paulus, 1. Vorstandsvorsitzender: Herr Kreisausschußoberinspektor Bruno Seefloth, 1. Aufsichtsratsvorsitzender: Herr Landrat Kurt von Borries.

historie_protokoll

Das handschriftliche Protokoll der Gründungsversammlung.

08.10.1936

Anerkennung der Gemeinnützigkeit

„Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft des Kreises Lübbecke e.G.m.b.H.“

Ende 1937

Bereits 147 Mitglieder sind dem Unternehmen beigetreten, bei Kriegsausbruch sind es schon 176 Mitglieder.

April 1943

Verschmelzung mit dem Spar- und Bauverein Nettelstedt e.G.m.b.H.
Von der Gründung bis Kriegsende wurden 61 Eigenheime und Kleinsiedlungen mit 66 Wohnungen erstellt.

1947

Umfirmierung in „Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft für den Kreis Lübbecke e.G.m.b.H.“.

1950

Bis 1950 wurden die Aufgaben des Unternehmens ehrenamtlich wahrgenommen durch Dienstkräfte der Kreisverwaltung. Aufgrund des stetigen Wachstums und der damit verbundenen Ausweitung des Geschäftsbetriebes ist die Einstellung hauptamtlicher Mitarbeiter und Vorstände sowie die Anmietung eigener Geschäftsräume erforderlich. Erster hauptamtlicher Vorstand: Herr Stadtrentmeister Friedrich Stallmann.

1957

Bezug des ersten eigenen Bürohauses an der Fünfhausenstraße.

07.09.1961

25 Jahre GBSL: Zeitungsanzeige zum 25-jährigen Jubiläum. Seit Firmengründung konnte ca. 2000 Familien zu Eigentum oder preisgünstigem Wohnraum verholfen werden.

Juni 1971

Fusion mit dem bereits 1925 gegründeten Gemeinnützigen Bauverein Lübbecke e.G.m.b.H. Neue Firmierung: „Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Lübbecke e.G.m.b.H.“. In die neue Firma bringt der Bauverein 1840 Mitglieder mit 3975 Anteilen und die Gemeinnützige 2757 Mitglieder mit 8394 Anteilen ein. Hauptamtliche Vorstände: Herr Friedrich Gerling und Herr Karl-Heinz Möller.

1973

Einzug in das neu errichtete Wohn- und Geschäftshaus Fünfhausen 10, bis heute Firmensitz des Unternehmens.

historie_geschg

1974

Das 5000. Mitglied ist der Genossenschaft beigetreten.
Nach neuem Genossenschaftsgesetz trägt das Unternehmen seit 1974 die Firmenbezeichnung „Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft Lübbecke eG“.

1976

40 Jahre GBSL: Bereits 40 Jahre wirkt das Unternehmen im Kreis Lübbecke. Seit Firmengründung wurden 6545 Wohnungen erstellt, es konnten damit ca. 18.000 Menschen mit Eigentum oder preisgünstigem Wohnraum versorgt werden. Die Genossenschaft verfügt über 52 eigene Häuser mit 244 Wohnungen und verwaltet treuhänderisch für Mitglieder 8 Häuser mit 54 Wohnungen sowie 45 Eigentumswohnung in 8 weiteren Häusern.

14.12.1989

Gründung der GBSL Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH 100 % Tochter der GBSL eG. Die GBSL eG kann so trotz Wegfall der „Wohnungsgemeinnützigkeit“ in Folge des Steuerreformgesetzes als „Vermietungsgenossenschaft“ beibehalten und weitergeführt werden.

2001

Umfirmierung der Genossenschaft in „GBSL Bau und Siedlungsgenossenschaft Lübbecke eG“. Die Genossenschaft und die Tochter GmbH treten nun unter der gemeinsamen „Dach“-Marke GBSL auf. Die Slogans „gut und sicher wohnen“ bei der Genossenschaft und „rund um die Immobilie“ für die Geschäftsfelder der Tochter-GmbH etablieren sich.

2006

Sommerfest im Wohnpark Immengarten zum 70 jährigen Firmenjubiläum der GBSL. Beim Eröffnungsspiel zur Fußball-WM wird der Geburtstag der Genossenschaft mit Mitgliedern und Mietern kräftig gefeiert.
Von der GBSL sind eine stattliche Zahl von Eigenheimen, Mietwohnungen und Eigentumswohnungen erstellt worden. Zu vielen Menschen im Altkreis Lübbecke konnte so ein intensiver und freundschaftlichen Kontakt gefunden und gepflegt werden. Unsere Mieter und Mitglieder profitieren unter dem Dach der GBSL von den Vorteilen einer starken Gemeinschaft.

Seit Unternehmensgründung im Jahre 1936 sind ca. 8.500 Wohneinheiten (Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Eigenheime und Kleinsiedlungen) erstellt worden. Damit konnten im Verlaufe der Unternehmensgeschichte ca. 25.000 Menschen mit preisgünstigem Wohnraum versorgt werden.

  • Die Vermietung von freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen im eigenen und fremdverwalteten Bestand,
  • die Bestandspflege und Modernisierung der Wohnanlagen,
  • die Verwaltung von Mietwohnungen und Eigentumswohnungen für Dritte,
  • und die Vermarktung von Immobilien werden dauerhaft den Kern unsere Tätigkeitsfelder darstellen.